帐应该怎么算？

紫光

很多人都在前面算过了，也来凑凑热闹。
/ x3 a+ w5 u5 n7 A! f8 Y* \' ?首先必须设定三个假设：1、假设房租不变；2，假设期限不变——25年，也就是买房的每年不加pay,租房的租满25年；3、金额相等，以1000元为例。
租房：1000/月，银行利率3.5%（ING的利率就是3.5%），25年后年金终值478，568.00。——如果每月不付租金而是改存银行，25年后你可以拿到手的现金。损失478568住25年。
7 @7 k, @9 {0 i7 u4 m买房：1000/月，利率5%，可贷款170380，当付25%——56793，56793在25年后的年金终值为135390（同上，如果存银行不动）；加上每月1000的年金终值478568=613958,但手上有一套当初花227173买的房子，假设25年后只值300000，实际损失313958住25年。
从25年以后，租房和买房的差别在这里就不做计算了，请有心的同仁可以自己算算。
额外说明：基本以现在的房租价格，如果20几万买的condo，可以租到1000/月——也不单独举例说明了。
; N: o2 R& ^) K' D: W. P8 Y+ M4 q+ J计算所需工具：SHARP EL-733A BUSINESS/FINANCIAL CALCULATOR
) a  ~# k1 J3 G# ~8 K+ {计算方法：祥见《财务管理〉《金融与证券〉等。

eagle2007

假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
4 @9 K4 V5 ?  ?- u4 I3 }
以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
8 e- u/ k7 F. H9 d4 |4 t" ~$ J" v租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
2 a2 x0 s7 b8 x9 {2 B结果是343178 vs 313958

醉酒当歌

借用你的计算，买房租房差不多，但是买房承担的风险太大。
9 w0 f; K  M1 }. i! _; T) ?% n/ q, q8 J
  e0 A% ^) T! g7 r' X

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
4 ]0 T: ?# H2 @  g  L6 D+ d租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
结果是343178 vs 313958

紫光

差多了，我的朋友，我的假设是你花25年付完，一般人都会在7-10年就付完的，而且25年后23万的房子不可能就30万，而且你的首期，如果你不买房，你还不兴买个好车开开什么的？
/ B. P7 G9 |" G7 p. S而且25年以后呢？

熊猫阿宝

我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分是付利息，本金所占很少，所以如果短期房子增值不很高的话，就比较亏。

( u* u$ k5 t6 g4 A# `1 T- o另外按照楼主的假设，20几万买的condo，可以租到1000/月。你还要交地税，condo fee, 平均每月供银行+费用可接近1400，而不是1000。如果首付低于25%，只有5%的话，每月供款+费用更可在1700左右。买卖房子还要付手续费。 当然，月租也可增长。楼主你重新算算看。
! k! K" f3 P: A+ a
再有，如果存款不是存银行，而是作投资，即使比较保险的投资也有可能达到每年8-10%
& q- R9 K0 [, J8 a
( G/ ]% @- E- B5 }3 ?- V0 n- ^6 }[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 23:22 编辑 ]

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
* c6 ?7 K* a0 k! b# }
. ?: D' G$ q% e) d7 i以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
结果是343178 vs 313958

4 U/ Z5 t- i; f6 {4 A, C" k478568 就是你花在租房上的钱，减去135390干什么？

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 23:21 发表
我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分 ...

5年以后你再买，你付的还是基本都是利息，至于地税和condo费的问题迟早会给涨到租金里面，因为我的mortgage是25年不大变的（利率的影响）
0 f4 d0 Z$ E. w但房租可就不一定了，现在3bedroom的townhouse1400-1500/月已经很普遍了。

紫光

End value:租房子的到25年后的value就是135390，其他的钱都在水里面，
而买房子的25年以后的value是300000。
$ ^. P4 T4 P4 S( Z, u1 _( i& G所以在算租房子的情况的时候，你不能计算开始的56793。
: R$ L/ K5 f1 G2 C6 r换句话说：租房子25年实实在在花了478568，而买房子的实实在在花了613958，但有个房子值300000。

熊猫阿宝

事实上是，爱城的房租与房价之比，在全国都是低的。WST先生曾经发现过这个问题。更何况，如今房价飙升60%,你觉得房租也会立刻飙升这么多吗？
3 Z2 B; ]: M' ~( S
不要着急转移到townhouse, 你先计算一下前面提到的20多万的condo 月租1000 的项目上看看，月付1400或1700，并且是5年，并考虑买卖房的手续费。假设租金的年增长率与以后房产增值的比率相同。
6 n) r7 d) M3 E: n( U! V2 A按照你假设的20多万的condo 月付1000（首付低于25%） 事实上行不通的，用此计算有误导嫌疑。
0 O. D- J! G& c  v3 m  y
另外，我的计算可能只适用于5年左右换房子或离开爱德蒙顿的人，必须卖房子，现在不计较5年后买房子发生的事情。如果住25年，自然是买房合算，要不干吗大家都想买房子呢。

9 q1 m* q3 q( ]) x! Y[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 00:22 编辑 ]

紫光

1、CONDO 和TOWNHOUSE属于一类，不论在那个机构的统计中。
3 p; {- @- p: T. l" K: [5 k1 u$ B2、所有买CONDO 和TOWNHOUSE的投资者，他们计算应收租金都会以所付的MORTGAGE,TAX,CONDO FEE作为基础来计算。
+ s5 G; {: \( A" j" ?' B3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的，今年你就可以看到结果，个人估计至少20-30%。当然大学的房子是特例，有补贴性质。
4、不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 10:16 发表
3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的 ...
: A" w$ Q, H  F$ b4.  不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

. U( f) E; A# j1 Y2 W0 R0 E
这种假设和算法也太搞笑了~~~~  “借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830”。

$ I# A( I( s6 Q3 F  Y- x0 g! j: f3 |22.5万是什么？怎么算出来的？
3年codeo fee 约13000，还有在realtor 买卖花费及其他交易费用多少？

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 11:00 编辑 ]

warmwinter

紫光

我不得不说你太搞笑乐，因为你根本就看不懂
22.5万是你24万还了3年以后还剩下的本金。
虽然利息多于本金，但本金还是在每个月都有还的，而且每个月数额依次递减。
277830是240000以5%/年递增3年。
. B2 O! |9 L0 f( k/ T/ w; N本人卖房子花费为：comfree 595+GST;LAWYER 425+GST——可以忽略不计。

U-boat

假设投资回报9%
; o# U8 a1 X5 M! U4 [  L2 \' M56793*(1.09^25)=489730
租房每月省地税等费用300，用于投资
0 D1 M5 `( G2 s300*(（1+0.09/12)^12^25-1)/(1+0.09/12-1)=376336.6
8 E& j; }* t# g5 T0 F, q1 o  w* H您离百万富翁不远了。
4 L+ p4 r8 O% m/ [; v1 v: I* U2 }计算工具：18年新casio计算器
计算方法：初中级数求和公式。

紫光

你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
% E5 u6 _  `) ^" n6 v: }: \买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
, l" B, P3 m( z/ y) _$ {! `但买房你如果能在7-10内付清，你的风险就会降到0。
- O1 q- v" [: Q另外，即使你有100万，25年以后，你能保证你手上的100万现金，值今天的20万吗？你不能保证。

熊猫阿宝

有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估计至少加价5000，于是按255000借贷。
7 n' i- Q7 \1 T# C$ D$ Y
5 ^2 G/ b# C- K0 |3 a( f, p; E  d- s如果首付5%，那么 首付 12750，需向银行借款242250。
. U7 y0 M2 l7 n6 |2 m25年分期付款，每月需供款 1451.68。
4 J* u- P  z7 w" h6 D$ M假设房价每年增长4%（5年共增长21.7%），5年后房子增值，总价值304163 （假设房屋不需要维护装修就值这个价）
5年分期付款共  87100.66，  除了利息，这部分包括本金 26817.76，尚欠款 24225-26817.76

5年后卖房子，还贷款，得 304163-（24225-26817.76）= 88730
# {' N8 G: |( A: B5年共付给银行   87100.66（分期付款）+12750（首付）= 99850
每个月codo fee + 地税大概330,    5年 codo fee + 地税 = 21450
考虑自己怕麻烦，对房地产也不够专业，况且多数人都是请realto交易，估价一次买，一次卖,investigate, 律师等共需手续费   15000
5 l( X* ~) k" ]( |: d, b
因此最后估计买房卖房共花费 99850+21450+15000-88730=47570

1 i0 {6 g. b. ~2 F7 Z朋友算了算，如果每年租房，租5年大概花费 55246，确实比买房需要花的47570高一些，但是如果首付款拿出来作5年投资，还有每月比房租多供出的800左右拿出来作投资，保守收益也可达七，八千，最后决定算了，还是觉得买房太麻烦。最重要的是经过一年多的60%的疯长，实在搞不清5年内能不能达到21.7%，也就是平均每年4%的增长。看看以前的房价走势，在高位买房，如果不增长，甚至缓跌，就要亏5万多啦。
4 ]/ p; ]" j7 u2 i+ Z
, O' J# n4 b& _+ T[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:11 编辑 ]

ligeree

The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.
5 e' N& U  z( V: T3 p

原帖由 不想长大 于 2007-2-13 12:23 发表
有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估 ...

* _2 Y8 e+ Q. P8 N$ M[ 本帖最后由 ligeree 于 2007-2-13 12:35 编辑 ]

U-boat

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:01 发表
& t. y, |9 c- E" S你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
1 }3 P" J" |- r" h5 f1 J5 q买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
3 a; l5 \5 l6 }) t5 ?# n$ a6 E但买房你如果能在7-10内付清 ...

% a2 Z3 w6 i' y9 n: f
http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm
3 G5 J& y% y+ Y7 X
里面有个计算器算SP500回报。

数字游戏，游戏人生，不要太较真。
$ E, z9 w' w( y9 W+ k. S人生得意须尽欢
7 T4 z, j2 {; Q  g9 y莫使金樽空对月
% G, j$ N4 |( M$ j9 L! w天生我材必有用
千金散尽还复来
烹羊宰牛且为乐
明天的100万值不值今天的20万？ 太不值了。

熊猫阿宝

其实房屋维护，修缮的费用也挺多的，而且特麻烦（当然不怕麻烦的人不用管）。市场上的旧房子比新房子便宜，所以房子的增值也不能完全用市场上的年增值计算，应该低一些。

6 ~9 D. I/ Z& f! z$ _# S+ A' R2 L另外，同学们能否讲讲买房卖房共需要哪些花费，大概多少？

紫光

1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种投资都不敢做的人会把钱放进风险投资领域。
; G  ]. h# p( T0 Y1 L/ }+ Q4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚。

熊猫阿宝

原帖由 ligeree 于 2007-2-13 12:32 发表
The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

% F  M  z( D3 |/ V& t- l7 W他按租金年增长4%算的（与房子增值相同）

fancycat

LZ看来对房地产很有研究，我看你最好花你的时间多去买几套投资房吧，按你的预测，二十几万的townhouse过两年就能卖四十几万了，这钱这麽好赚，你干麽在这儿跟这些死活不开窍的人较真？

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:42 发表
4 `  g5 f5 S6 a( [* j1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
. g) Y9 j4 O+ X  ^5 |. I$ i5 k2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
$ O4 k) Z- @6 f% A$ G3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种 ...
4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚

% O3 j) L( p. Q+ ]3 Z$ ^& j
6 U3 j+ g" r- A( Z6 V7 x. a1. apartment 人家住几年不用管维护什么的，如果18万买了（事实上18万已经买不到他们那么大的了，已经20多万了），肯定是旧房，以后维护花的钱还多呢！所以人家要买就买新的，省心。但是住几年的话就没那么介意了。
2. 也差不太多吧。
) m. W0 I: m9 {- H* k" I3. 人家做股票和共同基金呢。股票年收益20%以上。其实他就按9%算的投资收益。
4. 今年涨20%， 但是明年，后年跌呢？ ~~~~~~~~并不是所有人都爱炒房，买了一年就卖掉，除非疯长，否则成本太高。你是唱涨派，这个咱们说不到一处。在已经史无前例地涨过的基础上，人家看跌，只不过不是急跌。
9 A, R7 q3 J5 }( p1 Y# Y
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:04 编辑 ]

紫光

你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工！

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 13:07 发表
5 A7 h( X: r# W( f. `) h: a2 T你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
: H# w+ \. |2 J9 D' o( @6 e7 \4 E古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
4 }$ l7 ]: F/ s& w$ l/ J9 B这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工

2 D$ |& S! d/ k9 L* L- i: c“古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷”，并不是放之四海而皆准的道理。
在高风险期，谁都知道不少人买房子买成负翁甚至跳楼的。现在美国还有很多呢。
  Q5 f( W* j% h: q) a1 Y( m% [  B看你在这儿不遗余力地鼓吹买房的任何好处，闭口不谈可能的一点风险，唉。。。
9 V8 V: z1 G: B" N$ x0 D+ [想买房子的人，自己自然会计算的。现在外面的风尚比你的鼓吹有力多了。
  k5 [4 F8 e, q0 F) F) C. D4 {* {
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:37 编辑 ]

胖妹妹

紫光

唉……
6 i* y( i3 H" R0 \/ h$ d请花点时间分析一下EDMONTON的经济情况。
房市跳不跳水最重要的指标有三点：
1、房价的平均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，其实超过一点，不达到8-10倍都还是安全的，不妨想想现在的北京、上海是几倍。
+ q: T# }& V$ Q- @6 m7 I  {. y9 i2、失业率
3、银行贷款利息
* u& l, `$ h4 L" ~, v/ k) F/ J你现在不买则摆，如果买了，记得请我吃个饭。箱子底的东西都翻出来告诉你了。

有事您说话

熊猫阿宝

如果我买了，几年后赚到钱才有可能请你吃饭，哈哈~~~~ 偶这几年内不会再买房的了，所以这个假设不成立。

  s$ r. Z. Y$ u; _) n# T1. 关于房价均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，我觉得目前已经超过了，家庭收入低于6万的大有人在，目前房价均价36万多。如果算税后收入，这个比值更高了。更何况，国际上认为 4.1 倍的时候居民的购房能力已经严重不足了。中国的情况完全不同，不谈奇怪的社会机制，调控方法多种，中国居民的实际收入常常还比账面收入高呢，不像这里的实际收入只是账面收入的70%。如果要比，和美国比比吧。美国的房价均值与居民家庭收入比平均为3.7。
  ~9 R5 Z( P/ `; {+ G$ R( H1 B
2. 失业率现在这里确实低，但是据统计，“优质就业率”却降低了。目前Edmonton 工作机会最多的是蓝领 labour 工。
- G+ B2 `9 m: h  X
3 U+ K; m# C7 j* F: ?* j3. 银行贷款利息现在确实不高，5.25%，应该不会像以前那样涨到10%以上。但是，谁知道会不会在4，5年内上调一些呢？（银行也观察到了BC和Alberta的房地产的疯狂）现在已经比一年前的4%涨了。只要上调一点，美国这两年的房地产就是在 6% 多的利率下跳水的。
- b+ k4 {6 P9 k9 w3 R
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
/ g, }% b/ V) G; z9 O大家各执一词，我是不指望谁能说服谁的啦。看贴的筒子自己掂量掂量就行啰。

牛眼熊心

我早知道讨论买房VS租房是没有结果的.  其实归根到底就是一个观点不同: 房子还会不会涨? 涨多少?
没有人可以说服对方的, 到明年今天再看谁对谁错吧. 到时候我只有一个要求, 输了的人要输得起, 认个错