加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
- A( O' l7 }  ]8 Y
加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
4 H5 ]' i4 S3 `0 i0 k3 B! m: X
7 l! m2 @! Z" {* M/ I" R1 g目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
$ _) r3 H' j& l. k6 o
最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

5 L' @0 M+ z" P与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：
: r, @) U* t1 w( o+ s4 J( E
* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
+ Z! `1 Y2 O( p9 |
* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
4 j$ I. o% D' ?$ K
* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

9 N; ?+ J1 x3 j3 Q8 {0 {与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测

+ D7 D/ f# {' X, {1 {7 Q) ~TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：




增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
2 j# m& u5 h2 q/ Z& U
3 S. c# Y  j$ i* X安大略疲软的原因与公寓市场的未来
* O8 G0 r0 K( N4 e
推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

+ J8 j0 k7 {0 V6 B不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
1 D* z. A0 {# ?! K2 J6 _
但市场仍有积极信号：
: S9 Z4 ^1 i& E3 ?9 I( y# T' V4 B" F
2 T  u- b: j( A4 v" a& v* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
. ?( T0 g3 D) v4 E. i
* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

0 w! h0 |$ n! \- [, M9 q* b! f* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
" D, m1 i  a- G' x: Q0 D* R, Y
2 r8 p& M, z  K! H0 `7 C9 T这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底

; ]$ v6 ^, H1 U: _" B2 I. tSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

0 Z2 N$ u; k, D根据TD今年5月的预测：
8 T8 V: N+ f, C6 h- T4 H$ o) ]
/ N2 L: N& q8 t7 T! s  C7 \: K* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

# |2 _7 R; f  R% y2 ~/ u* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。

5 g( {2 Q7 G1 ~3 j新建公寓放缓，未来或存供需缺口

/ i3 ?' H2 l; I; D+ _# |2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

# [! G: i5 S3 p, x7 Y2 d. ]7 i完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

8 j. g$ l7 K3 B2 e, t$ {+ m- G8 b8 uTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
' O; G: L( v$ t1 f% M& ]# B
2026年按揭重置潮风险有限

# j8 I( S* b! W2 I; F" J* e3 l* |Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
$ G7 ~/ ]; D8 O: T9 t; n
截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
- u. G7 I2 g7 S3 G6 T3 Q4 p% F
( i, \/ |) x( h2 a! S/ K! ]) D到2026年：

* 经济预计略有改善；
9 `8 l6 x) y' b: m
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

7 `  ~  A& r4 v* 失业率下降。

7 n) ^& H2 k$ d8 z: k# s因此，整体环境将较2025年更为有利。
" J! [7 L# V0 p
哪些地区最具可负担性？

在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

- U7 S) L. N; I相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

" c0 H, i+ @! ]# z. w" J( Y他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
- ~7 \' u# `7 C% i& L4 H. o
结论：适度回升，而非大反弹

3 a* s! ~0 |! f* `% X$ a. ^: u> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

4 k1 w# T) G/ I, a此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
& ]4 p( ?4 m  F; D% L6 B9 D
/ h' a# i  K- W2 H0 R! p2 |> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
1 u9 {/ q0 u" r7 _8 o, @' C
) W& N/ h- a( _5 f不过，Sondhi补充说：

3 D, w; A) D' \, M% ^2 F> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”