加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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6 Y# H1 g2 I( V1 J. R加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

+ V& M, r) n) b( T+ t) P加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

% d& j2 c# L4 U3 A与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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4 W0 h" A# V/ h' p9 k例如：
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& V9 r# h" E: s# y* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

. o/ M9 w, S% _* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

( g+ A- v$ b* D与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

0 a9 k# k5 t5 f主要城市房价预测
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/ `5 n( u& W; x, h4 y. FTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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: K. |4 A! }  n8 J/ v安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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: @" m. `+ n" G不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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2 ?3 _$ G7 u7 T* a, y7 x但市场仍有积极信号：
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* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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2 b5 f9 w. c- j/ T* N9 i% b* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

, t/ x) W  G; J这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底
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Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

4 V8 C0 e! J& V0 k- T! G根据TD今年5月的预测：
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* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

- ]6 y5 Z" ^1 _! y2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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$ n3 C( M* I- w( j, U( \9 ?3 j完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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# H# y4 ]7 X& w* ~: o; eTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
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/ C; p2 s8 |. ~5 q6 m  h2026年按揭重置潮风险有限

* w3 H  R7 t4 Y5 l5 RSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

# c& ~; @6 q) |; T截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

- s$ Z3 Z8 i4 X到2026年：
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* 经济预计略有改善；
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  f- ^2 H8 u5 ]& A- l$ U2 a/ W; x* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。
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因此，整体环境将较2025年更为有利。
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9 d/ @7 D: O8 B9 o哪些地区最具可负担性？

' W( ^& D7 y1 J' u' j( v在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

3 i4 b7 A' m& e6 J% P& ]+ L: Y0 G0 [阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

9 H' m" ^' ]0 m1 x* i% i: k相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

, Y, N7 D9 l8 I8 Y* H4 t长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

' d6 J: }! e( f5 s" C他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

$ I# m3 E+ m; x+ A0 _( _5 V  C结论：适度回升，而非大反弹

$ X6 _* d* A: g- p" R8 ]4 t> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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" c/ d$ D" X+ I6 N1 s! z$ |5 ?此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

不过，Sondhi补充说：

% E0 p* u  H" N/ Q- o* f# Z" l9 ~8 A7 P> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”